Wohnungseigentum

Zustellung bei Beteiligung des Verwalters

Grundsätzlich ist der Verwalter berechtigt, Zustellungen entgegen zu nehmen, die an die WEG gerichtet sind (§ 26 Abs. 3 Nr. 1 WEG). Dazu gehört z. B. auch die Zustellung von Anfechtungsklagen gegen Beschlüsse der WEG.

Von dieser Eigenschaft des Verwalters als Zustellungsbevollmächtigter gibt es Ausnahmen. Ist der Verwalter selber als Gegner an dem verfahren beteiligt, oder besteht aufgrund des Streitgegenstandes die Gefahr, dass er die Wohnungseigentümer nicht unterrichtet, ist er als Zustellungsvertreter ausgeschlossen (§ 45 Abs. 1 und 2 WEG).

Dieser Ausschluß der Zustellung an den Verwalter kann bei Anfechtungsklagen gegen Beschlüsse der Gemeinschaft zu Fristproblemen führen. Solche Klagen müssen innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung erhoben, also beim Gericht eingegangen sein (§ 46 Abs. 1 WEG). Der fristgerechte Eingang allein reicht allerdings nicht aus. Darüber hinaus müssen die Klagen unverzüglich zugestellt werden (§ 167 ZPO).

Kann eine Klage nicht an den Verwalter zugestellt werden, weil einer der Ausschlussgründe des § 46 WEG vorliegt, kann dies zu einer Verzögerung bei der Zustellung führen. Die Klage ist dann nicht mehr „unverzüglich“ zugestellt worden – und damit verfristet. Die weitere Folge: Da die Frist des § 46 WEG nicht eingehalten wurde, ist die Klage als unzulässig abzuweisen (BGH, Urteil vom 16.01.2009, Az. V ZR 74/08).

Diesem Risiko kann dadurch begegnet werden, dass ein Ersatzzustellungsbevollmächtigter in der Klageschrift bekannt wird.

Einen solchen Ersatzzustellungsvertreter kann die WEG durch Beschluß bestimmen (§ 45 Abs. 2 WEG). Stehen Auseinandersetzungen mit einem Verwalter an, sollte die Gemeinschaft einen solchen Beschluß frühzeitig fassen, damit im Fall einer gerichtlichen Auseinandersetzung die Klagefrist gewahrt werden kann.

09.03.2009

Haftung des einzelnen Wohnungseigentümers für Gebühren

Seit der Anerkennung der Wohnungseigentümergemeinschaft als teilrechtsfähig treffen Verpflichtungen aus der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums „die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“ (§ 10 Abs. 6 WEG). Stellt eine kommunale Satzung darauf ab, dass Gebührenschuldner für Versorgungsleistungen der Grundstückseigentümer, bei mehreren Eigentümern die Gemeinschaft der Eigentümer ist, kann der einzelne Miteigentümer als Gesamtschuldner für die gesamten Gebühren herangezogen werden. Dies hat der VGH Mannheim entschieden (Urteil v. 26.09.2008, Az. 2 S 1500/06). Voraussetzung dieser Inanspruchnahme eines einzelnen Mitglieds der WEG ist es aber, dass die Gebührenbescheide an die Mitglieder der Gemeinschaft und nicht an die Gemeinschaft als Verband erfolgte. Diese Zustellung kann an den Verwalter der WEG erfolgen. Er ist berechtigt, Zustellungen für alle Wohnungseigentümer entgegen zu nehmen (§ 27 Abs. 2 Nr. 1 WEG).

02.04.2009