Miet- und Pachtrecht

Mieterhöhung bei unwirksamer Klausel zu Schönheitsreparaturen

Seit der Entscheidung des BGH zur Unwirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln aus dem Jahr 2003 ist die Kette von Urteilen nicht abgerissen, mit denen die verschiedensten Formulierungen gekippt wurden. Den Wettlauf zwischen Vermietern, die neue Klauseln formulierten, und Urteilen, die diese Klauseln wieder für unwirksam erklärten, haben wohl die Vermieter verloren. Eine eindeutige Vorgabe, wie in Formularmietverträgen solche Schönheitsreparaturen wirksam auf dem Mieter übertragen werden können, ist zur Zeit nicht möglich.

In der Regel wurden die Klauseln in den Formularmietverträgen mit der Begründung für unwirksam erklärt, dass sie den Mieter unangemessen benachteiligten oder intransparent seien.

Schon am 25.03.2003 hatte der BGH (AZ. VII ZR 335/02) die Unwirksamkeit von Klauseln aufgrund eines Summierungseffekts festgestellt. Dieser liegt vor, wenn zusätzlich zur Verpflichtung von Schönheitsreparaturen während der Vertragsdauer vom Mieter eine Endrenovierung gefordert wird. Im Jahr 2007 wurde diese Unwirksamkeit wegen einer Schlussrenovierungsklausel auch auf solche Verträge ausgeweitet, durch die der Mieter gar nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet wurde. Für die Unwirksamkeit reichte aus, dass der Mieter bei Auszug renovieren sollte, weil damit auch in Betracht kam, dass er bei kurzen Mietverhältnissen die Räume noch nicht abgewohnt hatte (BGH, Urteil v. 12.09.2007, Az. VIII ZR 316/06).

Am 22.09.2004 hatte der BGH (Az. VII ZR 360/03) entschieden, dass durch vorformulierte Klauseln in einem Mietvertrag die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nicht möglich ist, wenn dabei auf einen starren Fristenplan verwiesen wird. Die bis dahin üblichen Fristen, z. B. fünf Jahre für Wohnräume zwei bzw. drei Jahre für Küche oder Sanitärräume, würden keine Rücksicht auf die tatsächliche Abnutzung nehmen. Dies benachteilige einen Mieter unangemessen, wenn aufgrund seines Wohnverhaltens der Grad der Abnutzung zu den Stichtagen noch keine Arbeiten erfordern sollte.

Diese Rechtsprechung zu den Wohnraummietverträgen wurde dann auf die Gewerbemiete übertragen (Urteil v. 06.04.2005, VII ZR 308/02).

Im Jahr 2006 wurden Klauseln für unwirksam erklärt, durch die starre Fristen mit einer Abgeltungsklausel kombiniert werden sollten. Demnach ist es auch nicht möglich, die starren Klauseln dadurch „aufzuweichen“, dass nur für die bereits abgewohnte Dauer der Renovierungsperiode vom Mieter eine Entschädigung gezahlt werden soll. (Az. VII ZR 52/06).

Bei starren Fristen, und damit unwirksamen Regelungen, bleibt es auch dann, wenn Zusätze wie „spätestens“ in den Vertrag aufgenommen werden. Nach einer Entscheidung aus dem Jahr 2005 soll aber der Zusatz „in der Regel“ zu keiner starren Frist, und damit zu keiner Unwirksamkeit der Klausel führen (BGH, Urteil v. 13.07.2005, Az. VIII ZR 351/04). Aufgrund der Tendenz, Klauseln für unwirksam zu halten, verbleibt aber ein erhebliches Risiko, ob eine solche Klausel dauerhaft als wirksam angesehen werden kann.

Unwirksam ist eine Klausel, die den Mieter (auch ohne Fristenplan) dazu verpflichtet, die Schönheitsreparaturen „in der bisherigen Ausführungsart“ durchzuführen (VIII ZR 199/06).

Zulässig soll eine anteilige Beteiligung des Mieters an den Renovierungskosten sein, wenn zur Ermittlung der Höhe dieser Kostenbeteiligung hochgerechnet wird, wann bei seinem Mietverhalten die nächsten Schönheitsreparaturen fällig wären. Im Ergebnis wurde aber auch diese Klausel für intransparent und damit unwirksam erklärt, weil sie nicht eindeutig erkennen ließ, in welcher Weise die Berechnung erfolgen sollte (BGH; Urteil v.26.09.2007, Az. VIII ZR 143/06).

Im Ergebnis verbleibt somit ein erhebliches Risiko für den Vermieter bei der Verwendung von Klauseln zu den Schönheitsreparaturen. Dies kann dadurch umgangen werden, indem der Mieter erst gar nicht dazu herangezogen wird, und die Miete entsprechend erhöht wird. Ob die so einkalkulierte Erhöhung am Ende des Mietverhältnisses ausreicht, ist dann aber wieder das Risiko des Vermieters.

Ist der Mietvertrag bereits abgeschlossen, und eine unwirksame Klausel aufgenommen worden, scheidet es aus, vom Mieter Schönheitsreparaturen zu verlangen. Dem Vermieter bleibt dann aber noch der Weg über eine nachträgliche Erhöhung der Miete. Ebenso wie schon das OLG Karlsruhe in einer (noch nicht rechtskräftigen) Entscheidung (Az. 7 U 186/06) hat auch das OLG Frankfurt im Beschluß vom 28.12.2007 (Az. 2 U 200707) eine solche nachträgliche Mieterhöhung als zulässig angesehen. Das OLG Karlsruhe hatte dem Vermieter € 8,50 pro m² und Jahr zugestanden, das OLG Frankfurt 0,70 pro m² und Monat. Eine höchstrichterliche Entscheidung dazu steht allerdings noch aus.

11.03.2008

Mittlerweile hat sich auch der Bundesgerichtshof mit dieser Frage befasst. Er hatte darüber zu entscheiden, ob der Vermieter aufgrund einer unwirksamen Schönheitsreparatur-Klausel eine über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegende Miete verlangen könne. Der BGH hat es ins seiner Entscheidung vom 09.08.2008 (Az. VIII ZR 181/07) abgelehnt, dem Vermieter einen solchen Zuschlag über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus zuzubilligen. Ist die Klausel zu den Schönheitsreparaturen unwirksam, liegt die Verpflichtung dafür beim Vermieter. Er kann die dadurch bei ihm anfallenden Kosten nicht in der Weise umlegen, dass er monatlich eine über der Vergleichsmiete liegende Miete verlangt. Lag die bisher verlangte Miete unterhalb der Vergleichsmiete, ist eine Mieterhöhung bis zu dieser Grenze zulässig, sofern die sonstigen Voraussetzungen dafür vorliegen.

30.03.09

Unwirksamkeit der Klausel zu Schönheitsreparaturen nur bei Allgemeinen Geschäftsbedingungen

Den Entscheidungen, durch die Klauseln zur Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter für unwirksam erklärt wurden, lagen jeweils Klauseln aus Allgemeinen Geschäftsbedingungen zugrunde. Der BGH hat jetzt in einem Rechtsstreit zugunsten des Vermieters ausgeführt, das die Übertragung der Endrenovierungspflicht durch eine Individualvereinbarung wirksam sein kann (Urteil vom 14.01.2009, Az. VIII ZR 71/08) .

Der Vermieter hatte in das Mietvertragsformular Regelungen zu Schönheitsreparaturen aufnehmen lassen, die wegen der dort genannten starren Pflichten unwirksam waren. Zusätzlich hatte der Vermieter dem Mieter bei der Übergabe der Wohnung ein maschinengeschriebenes Übergabeprotokoll vorgelegt. Darin hieß es unter anderem, dass der Mieter die Wohnung in renoviertem Zustand übernimmt, und sie nach Beendigung des Mietverhältnisses ebenfalls in renoviertem Zustand übergibt.

Als Allgemeine Geschäftsbedingung wäre eine solche Klausel unwirksam, da sie dem Mieter die Endrenovierung ohne Berücksichtigung des Zustandes auferlegt.

Auch als handschriftlicher oder maschinengeschriebener Zusatz im Mietvertragsformular wird eine solche Klausel unwirksam sein. Da sie dann gleichzeitig vereinbart wurde, gilt sie als einheitliches Rechtsgeschäft mit den weiteren Klauseln des Vertragsformulars, und ist mit diesen nach § 139 BGB insgesamt nichtig.

In dem jetzt vom BGH verhandelten Fall lag die Besonderheit darin, dass das Übergabeprotokoll erst nach Vertragsschluß unterzeichnet wurde. Damit kann eine Individualvereinbarung vorliegen, für die keine Überprüfung stattfindet, wie sie bei Allgemeinen Geschäftsbedingungen vorgenommen wird.

Vermieter, die diesen Weg wählen, müssen allerdings beachten, dass ein solches Übergabeprotokoll auch zur Allgemeinen Geschäftsbedingung werden kann. Das ist dann der Fall, wenn es von ihm mehrfach verwendet werden soll, und es mit dem Mieter nicht ausgehandelt wurde. Dann würde die den BGH vorgelegte Klausel im Übergabeprotokoll wiederum als AGB zu bewerten sein, und infolge dessen unwirksam.

02.04.2009